O czym musisz pamiętać, zawierając umowę przedwstępną?

Zdarza się, że rozpoczynając współpracę z nowym kontrahentem, nie możesz podpisać umowy. Chcesz jednak mieć pewność, że w przyszłości zostanie ona zawarta – wówczas warto, abyś zawarł umowę przedwstępną. W sytuacji gdy kontrahent nie jest skłonny do podpisania właściwej umowy, będziesz mógł domagać się przed sądem nie tylko odszkodowania, ale również zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. To, co będzie uznane za „istotne postanowienie”, zależy od rodzaju umowy przyrzeczonej, np.
w umowie sprzedaży będą to przynajmniej następujące informacje:
- wskazanie przedmiotu umowy - dokładne określenie jego ilości, jakości, parametrów technicznych itp., oraz
- określenie ceny.

Mogą się tam także znaleźć inne postanowienia, które zawarte będą w umowie przyrzeczonej, m.in. termin płatności, koszty ubezpieczenia i sposoby zabezpieczenia transakcji. W przypadku umowy najmu będzie to przynajmniej:
- określenie przedmiotu najmu, a więc określenie lokalu i jego powierzchni,
- wysokość opłat.
Strony mogą zawrzeć w niej także inne postanowienia, np. termin wypowiedzenia umowy lub zakres adaptacji lokalu.

To jednak nie wszystko – w umowie przedwstępnej nie musisz określać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa bez takiego zapisu będzie ważna, najczęściej jednak strony chcąc sprecyzować, do kiedy umowa zostanie zawarta.
W umowie przedwstępnej najczęściej określa się, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do konkretnego dnia (np. do 20 lipca 2009 r.), a zatem można ją zawrzeć także wcześniej. Zdarzają się jednak zapisy mówiące o tym, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta konkretnego dnia (np. 2 maja 2009 r.), a to oznacza, że strony nie powinny jej zawrzeć ani wcześniej, ani później, lecz dokładnie tego dnia.

Czy można termin ustalić inaczej niż w formie daty? Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (dalej: kc) terminem jest zdarzenie przyszłe pewne. Zatem jeśli określisz
w umowie termin wykonania umowy w taki sposób: „do dnia, w którym spadnie po raz pierwszy śnieg”, to wiedz, że taki typ sformułowania może budzić wątpliwości. Radzę więc zawsze używać terminów polegających na wskazaniu konkretnej daty.

Jeśli w umowie przedwstępnej nie został określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas należy ją zawrzeć w terminie wyznaczonym przez stronę, która na podstawie umowy jest upoważniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (a więc także gdy umowa przedwstępna nie określa, kto ma prawo żądać zawarcia umowy) i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez tą z nich, która wcześniej złożyła oświadczenie w tej sprawie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Jeśli kontrahent nie zawarł z Tobą umowy przyrzeczonej w terminie określonym w umowie przedwstępnej lub w ciągu roku ani Ty, ani on nie żądaliście jej zawarcia, zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej wygasa i umowa przedwstępna nie wywołuje skutków prawnych.

Więcej o umowie przedwstępnej przeczytasz w ostatniej aktualizacji poradnika „Doradca Prezesa spółki z o.o.”.